苏州独墅湖高教区 苏州独墅湖高教区房价

苏州独墅湖高教区

这边风景挺好的，环境宜人，我们在独墅湖高教区就有办公点，无论是上学，工作等等都非常舒服的

苏州独墅湖高教区房价

上周，苏州工业园区一大波高端改善次新房小区正在紧急挂牌。

我们看到了奥体核心两个比较有代表性的楼盘成交均价都下滑显著。但是，园区另一个核心板块的二手次新房的成交价格却没有明显下跌，这个板块就是独墅湖。

曾经的“园区三大天王”——唐宁府、铂悦府、铂悦犀湖，入市的备案价格差不多，如今仅有铂悦犀湖的挂牌价和成交价格最稳。

从链家网显示的今年以来唐宁府成交的房源来看，成交均价超7万元/㎡屈指可数，洋房建面约143㎡中高楼层的成交均价也就在6.5万元/㎡左右。

铂悦府最新的成交均价也跌破7万元/㎡，五月中旬成交的小高层低楼层房源，成交均价才在6万元/㎡出头。

再来看铂悦犀湖，挂牌均价为81342元/㎡，这个挂牌均价远高于唐宁府和铂悦府。

从近两个月铂悦犀湖的成交情况来看，小高层低楼层的成交均价在7.5万元/㎡，高楼层的成交均价则冲破9万元/㎡。

我们再来看独墅湖板块内的其它二手房挂牌和成交价格。

曾经被嘲笑园区“伪”倒挂盘的月亮湾3号美颂花园二期，在6月初才成交的一套高层房源，成交均价接近5万元/㎡。

从近两个月以来，月亮湾3号美颂花园二期的成交均价来看，均价皆在4.7-4.8万元/㎡之间，这个价格相较于去年同期并没有明显下跌。

可以说，独墅湖板块在园区确实是一个特殊的存在，在奥体、湖东、湖西都锋芒毕露的时候，独墅湖却一直保持低调。

如今板块内次新二手房接连挂牌，挂牌量差不多的前提下，奥体板块的二手房成交价格有所下滑，独墅湖的房价却仍旧保持坚挺，这背后的原因是什么呢？

分析师认为主要原因一是独墅湖板块的价值，其生态资源和产业的赋能，二是板块新房备案均价为苏州天花板，给到房东和购房者信心。

产业和人口是楼市的基本支撑力。产业齐聚带来大量的高精尖人才，人才带来了购买力，不仅反哺城市资源配套建设，更为楼市发展提供了源动力。

而独墅湖科创区的产业可谓给区域发展提供了源源不断的动能。

在苏州工业园区四大功能区示意图中，独墅湖板块的被赋予“独墅湖科创新区”的概念。

图：苏州工业园区四大功能区示意图

它是一个对标美国硅谷的“世界名校集聚区”，这里高校林立、人才荟萃、企业遍布。

牛津大学、哈佛大学、新加坡国立大学等世界一流名校的研究院所，苏大、南大、人大、中科大、西安交大等国内知名学府资源汇聚，整个区域的高教资源丰富、人文底蕴浓厚。

图：苏州独墅湖科教创新区聚集的33所高校

作为高端产业和高教资源的汇集地，独墅湖科创区成为苏州不可多得的一个高知高薪群体聚集区。

在今年3月胡润研究院发布的《2023全球独角兽榜》中，苏州入选的独角兽企业较去年实现翻番，达到10家，位列全国第六、全省第一。而在这10家企业中，苏州工业园区占一半，其中独墅湖科教创新区又占园区60%，3家企业入选。

在全国217个国家级经开区、177个国家级高新区中，这58平方公里面积真不算大，但高教资源之丰、研发机构之密、高科技企业之多、人才数量之繁非常少有。

这里的圈层纯粹又特殊，所聚焦的是在学识、创造力、收入方面塔尖的圈层，可谓“谈笑有鸿儒、往来无白丁”。

一起来感受下独墅湖科创区产业和人才的密集度。

①33所中外知名高校（研究院）+15家“国家队”科研院所+60位院士在内的2500名领军人才+6500名教职工+80000名在校大学生；

②5000多家科创企业+38家上市企业（占园区60%）+1000余家高新科技企业（占园区40%以上）；

③苏州生物医药产业园、苏州纳米城、苏州人工智能产业园，国家生物药技术创新中心、国家第三代半导体技术创新中心、国家新一代人工智能创新发展试验区，以及苏州实验室等国家级高端创新平台。

独墅湖板块和园区奥体、湖东这两个板块的区别还在于生态景观资源。

也许在很多人眼里，独墅湖是姑苏城外一片清秀隽丽、洁净透亮的静谧湖泊，独墅湖畔，白鹭园、生态公园、市政公园等五大生态绿化公园，组合成城市天然绿肺。

放眼整个苏州，像独墅湖这样拥有湖景和五座公园的板块几乎寥寥无几。

这里的居住环境在全苏州都是数一数二的，繁华与静谧同享，这不正是无数城市菁英所向往的生活节奏吗？

我们再回归到独墅湖板块的新房市场。

在2022年以前，和园区其它核心板块一样，独墅湖科创区的新房供应量很少，板块内仅有中铁建花语江南一个项目在售，备案均价约为38000元/㎡。

板块自2016年出让了一宗宅地后（中铁建花语江南），断供时间长达六年之久。直到2022年，板块内终于拿出两宗优质地块，板块内的新房市场才得以及时补仓。

我们也看到了，招商文禧花园在2022年12月首次开盘，备案均价48500元/㎡，直接冲破4万元/㎡的限价红线，首批次中签率为28%，在今年2月就清盘了，二批次中签率为16%。

今年4月入市的华润润月雅筑，备案均价为52500元/㎡，刷新园区房价天花板，当然这也是苏州的房价天花板，也重新定义了独墅湖科创区的5字头的房价体系。

5月，华润润月雅筑二批次741组客户抢83套房源，中签率低至11%，低于首批次17%的中签率！

我们看到即使华润润月雅筑的备案均价在苏州首屈一指，但是其仍旧是逢开即罄、一房难求，这背后一方面是一线湖景大平层产品的稀缺度对购房者有着十足的吸引力，另一方面则是板块价值的赋能。

虽然独墅湖科创区在商业配套的高端丰富度方面逊色于园区核心奥体和湖东，但是其他方面的优势非常明显，比如说生态宜居涵养属性、纯粹的圈层、创业氛围、创富效果等等。

配套、产业、新房、二手房市场都给到购房者信心和预期，“火眼晶晶”的房企怎么会错过这个“兵家必争之地”？

在今年5月底苏州二批次土拍中，月亮湾地块开拍不到1分钟就进入摇号环节，成交总价137724万元，成交楼面价36800元/㎡，溢价率15%，最终被路劲地产摇号竞得。

该成交楼面价创园区新高，项目入市后房价毫无悬念地将冲破5万元/㎡，或将继续刷新独墅湖板块新房备案价记录。

综上所述，我们也很容易理解，在园区奥体二手房成交价格有所下滑的时候，独墅湖科创区的房价仍旧保持独立行情，主要原因是产业和人才的支撑力。

独墅湖科教创新区走的是一条特殊的路——以产业发展为核心、高端人才为引领、大院大所为支撑、产学研深度融合，这在苏州其它板块还未曾有。当教育、科技、人才汇聚于此，势必会给楼市带来支撑力，这也是独墅湖科创区的房价坚挺的主要原因。

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）