亚运新新家园邮编

亚运新新家园邮编

广东省广州市天河区天河体育中心邮编:510000 。

天河体育中心位于广州市天河区，始建于1984年，地处广州市金融商业中心地带，毗邻广州东站，与中信广场相对，总占地面积52万平方米，是广州最大的体育场地。

天河体育中心在全国开创同时建成体育场、体育馆、游泳馆三大场馆的先河。此后三十年间，陆续增建了网球学校、棒球场、篮球城、保龄球馆、门球场、亚运体育文化中心六个场馆，以及全国首条全民健身路径、全国首个儿童乒乓乐园等一批免费开放的户外体育设施，运动项目达20多个。天河体育中心完善的体育设施，成为推动群众体育、竞技体育、体育产业、体育文化发展的重要保障。

三十年来，天河体育中心直接带动了天河区的整体发展，其周边逐渐形成闻名全国的天河商圈，“天体”也成为广州城市新中轴线上的璀璨明珠。2018年11月24日，入选“第三批中国20世纪建筑遗产项目”。

亚运新新家园回迁

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Q:提问:京总好，请问亚运村小营的亚运花园这个小区如何？我看他地理位置和户型都还不错，但是均价偏低，是否有什么硬伤？谢谢

A:回答:您好，亚运花园价格低的主要原因是楼盘比较小，只有三栋楼，居住氛围很差，其次年代较旧，同区域的亚运豪庭比这个盘价格稍高一些，但居住环境比亚运花园有优势，还有其他类似的盘，像欧陆经典，凯旋城都比这个盘有优势，价格上并没有高出多少，所以导致这个盘在市场上处于劣势，缺乏竞争优势，价格一直起不来，热度也一直在同区域靠后，祝一切顺利！

Q:提问:京总您好，我在东城磁器口有一套学区还算不错的02年人车分流商品房，现在市价大约1100w，此房有贷款700w，小区环境不错但是房子面积不大居住不够舒适，手上现在有现金1200w，现在有两选择，第一种方案是卖掉东城这套房子，全款或者贷款二成买个高品质三居或四居（没有sfsd资格）总价控制在1800以内，之后再考虑如何投资第二套。第二种是保留东城的房子，用手上资金1200w全款买个三居或小四居。考虑到现在的市场情况，在自住和升值最好能兼顾的前提下，哪种方案更好？

现在在国贸上班，目前考虑四惠，朝青，常营，以及大望路板块，这几个板块您更看好哪一个？

A:回答:您好，感谢信任！保留东城现有房产，用1200W买即可，您二套也可以加杠杆（私信）;四惠属于刚需，常营属于溢出，应该优选大望路、朝青，朝青的华纺易城、银谷美泉135平的南北三居1200以内可以搞定，润枫水尚160的大三居1500以内，您需要加300的杠杆，从利益角度建议加杠杆，杠杆高低影响赢亏的效率，只要选对投资品，保证月供充足的情况下可加到最大限度。建议认真阅读星球置顶的文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利

Q:提问:京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w贷款余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。

1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远，所以置换哪一套更为合适？2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？

3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右;不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？

A:回答:您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%;如果按照利益最大化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。

美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。

科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，

2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!有问题再向我提问

Q:提问:京总好，真是太后悔没早认识您，我去年11月卖了东城区的老破小50平米，才卖了500多万，现在看来真是悔的肠子都青了…看了3个月，眼见越来越高，每天都在焦虑、懊悔中度过，太需要您的指导。

1、基本情况：首套资格二套贷款，还有资金300万。我和老公都在朝阳门上班，两个男孩，一个六年级，一个一年级，都在东城上学；现住在父母名下的两居室（无电梯），交东小区（学区房）。父母和公婆在北三环中路的2020年新小区里的旧楼。

2、从改善角度，本来想在同小区买个带电梯的，让父母搬过来住方便照顾，但是现在涨到了15万一平米。买三居吃力，买两居咬咬牙也行。位置好，离孩子上学我俩工作都近。但是未来不知道学区房啥走势，也怕买了站岗。毕竟是2003年的回迁房；还有一个方向就是买父母小区同楼，新小区的回迁房，塔楼，但是又怕鸡蛋都放在一个篮子里；

3、从投资角度，8年内估计也不会住。看了首城国际两居，也要将近1000万；朝青华纺易城两居；亦庄河西区的海梓府金域东郡，但最近涨的太厉害了，也怕限竞房陆续交房，不一定还有特别大空间；然后就是通州的新盘融御，但觉得如果未来住还行，不住就有些把握不好；

4、面临问题：一直没买成也是因为太纠结了，考虑的因素比较多，也不知道到底怎么选合适。前一阵都想好了买亦庄河西，不用贷款太多，但是涨的太猛了，感觉透支了未来预期。贷款多，又怕金融危机，资产缩水。我真是陷进去了，怎么也想不明白。太需要您的指导了，盼复，万分感谢！

A:回答:您好，感谢信任!1、北京的主城区热门区域，简单说四环内除了个别比较差的一些区域，如潘家园，丰台南部这些区域的涨幅较差，其它区域包括老破小还是有一定空间的，即便是市场很差的情况下每年也有个5%-10%的空间;2、通州属于长期利好，目前的价格被炒作的不低了，我们买过来的价格高，就代表着未来的空间少，不太建议您去通州配置，资产停止增长的可能性比较大。

3、您所关注的板块朝青、亦庄河西这些盘都可,这些区域有价值支撑,房价属于正常的爬坡,这一波行情上涨的厉害是因为挤压了很多购买力,市场好转集中释放导致笋盘清空,量大自然推动价涨,这波行情如果过去,可能会有一个5%-10%的回调,下一波行情会继续往上爬.如果没有价值支撑,上涨50%可能回调30%,这种表现就是没有持续的购买力.实则这两个板块在去年年底就出现过一次行情,只不过很多人看不到真实的成交量没有发现而已.

4、您应该尽快把手中的ZD打出去;配上合理杠杆,房地产和经济增长与衰退豪无关联,房价上涨的主要因素是货币,市场上有这么多钱,大家有购买力,优质的房子属于稀缺品,您不买有人买,价格会一直上涨;北京这座城市目前的价格是比较低的,找优质板块优质盘买入即可,大方向上不会出问题;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:你好京总,我自己有一套房，在牛街，户型不错，但是只有两居，1999年的房。现在家里人多，加上小区环境不理想，想改善住房。近来听了看了不少房，二环内，望京，通州…二环没环境好的房得1~2千万，买不起，通州房子不错，就是通勤太远，不能买。两难…牛街这里有三条地铁，又有两大医院，生活还是很方便，也舍不得离开。现在有几个想法：

第一个想法，二环里出现分化，好房子再贵也能卖出去，环境差物业差的小区，似乎不好卖，我要不要趁着这次央妈放水，楼市回暖，把房先卖了，免得以后收紧后，更难卖？买完就先留着钱，等后面市场冷却，再买。（不知道什么时候银根收紧，有人分析，是银行把贷款收的差不多后，国家下房产税的政策，房价会下降，不知道二环内会不会这样）

第二个想法，现在置换一个底层的小三居，在南二环内，大观园西侧，1986年的6层板楼，但是小区干净，需要背一点贷款（不想背贷款），又担心以后不好出手这底层的八几年房子。第三个想法，去通州买一个好房子，然后留点钱，在市区租房子住，孩子读书都在西城，期待2035通州大发展，房子值钱了，再买回西城（不知道有没有这个可能）专业的事，问专业的人，还请您指点一二，谢谢

A:回答:你好感谢信任!1:第一种想法我觉得可能不可取,二环里的区域在分化,品质高的房子在涨价,品质差的房子上涨动力不足,这就意味如果你要换更高品质的房子,价格会持续走高(你的换房初衷是期望改善居住品质),把房卖了拿着现金,最后踏空的风险比较大.核心地段品质物业这样稀缺的资源，价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，如政策、信贷，货币等。淡季的时候阴涨,旺季的时候明涨.

其次,房价会下降这样的分析,不能以点概面,关键词:分化,未来的楼市行情,包括北京的核心区,2017年317之后北京的房价涨跌规律：房价上升期，核心区品质次新+学区领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置。这是大行情出现时上涨的规律。非核心区，非首要溢出的板块一般是大行情结束。这个是现阶段房产投资的原理.核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。而楼市下跌行情出现，偏冷门、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。

2、关于老破小是否还有价值,每个小区不一样,有的老破小物业管理还不错,所以还是有持有价值的,可否告诉我你意向小区的具体名称.另牛街1999年的房子因为不知道具体的小区,大概可以判断应该是不愁卖的,可能就是上涨的空间不大,关于老破小这个话题最近几年网上的言论比较多，

导致很多人很焦虑,不要听信网上以点概面的分析,每个城市的量级不一样,在细化到区域也不一样,老破小的房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地。老破小=土地价值,新房=土地价值+房子本身价值;如果我们把关注点从老破小本身，转移到土地上,问题是这样的;市中心的老破小值不值钱=市中心的土地值不值钱;北京的市中心土地是稀缺的，最终市中心老小区也能得到善终。因为北京的市中心一直都是市中心，从来没变过;新一线、二三线地级市中心的老破小，可能会以悲剧收场。因为这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会注定发生迁移，所有企业往新区方向迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老破小就越破败;市中心不会大范围迁移的城市，老破小还还是有价值的.

3、通州的定位很高,属于长期利好,如果是单纯的做长线投资,选筹到位是有增值空间的,但如果等通州的房价涨上来,再买回西城不太现实,西城属于北京最优质的板块,一套房子的背后是稀缺的土地资源,尤其是不可复制的,西城的医疗、教育、商业都属于稀缺,定位属于首都功能这些都属不可复制的;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问:京总您好，本人情况：自住德胜片区学区老破小，想置换一套大三居（自住兼保值升值功能），预算1500-2000（出售学区房+现金）。孩子西城上学需兼顾路程。如果新选房子距离学校较远也可以考虑，但希望房子具有比较强的升值潜力。目前有两个换房方案：

一、出售现有学区房，房款加部分现金买一套1500万左右的大三居，剩余资金再购置一套西城总价低的学区房或用于其他投资；二、全部资金用于购置一套高品质大三居。但换房后孩子（目前五年级）只有西城学籍，没有西城户籍，担心政策变化后期对升学有影响。

目前考虑的区域和楼盘如下：1.太阳宫（考虑太阳公元、金星园、火星园、凤凰城）2.望京（考虑东湖湾、湖光壹号、融科橄榄城）3.大屯附近（考虑光大名筑、远洋万和城、亚运新新家园）4.奥森板块（考虑美伦堡、澳林春天）5.西北二三环附近（考虑金晖嘉园、金尚家园、远洋风景、冠城园）6.安贞附近（考虑胜古誉园）鉴于以上内容，请您就换房方案、楼盘选择、杠杆使用给一些专业意见，谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!兼顾孩子未来升学,1500选一套品质三居+一套最低总价学区房,这个方案比较稳健,注重房子的升值潜力可以重点关注下望京,望京不能说升值潜力大,只能说比较稳健,房价的天花板比较高,奥森的优势是生态资源好,但本地的购买人群全是来自于周围产业,换句话说奥森的涨幅还要依靠外区的购买力,太阳宫的太阳公元稍有溢价,凤凰城还不错,可以看下三期和四期,

安贞、西北二三环如果总价超过1500不建议做为重点选筹对象,这些区域属于热点区域,和龙头区域的涨幅还是有差距的,刚需八九百的总价选这些位置还可,超过1000,总价越高,涨幅越一般,这个总价选龙头板块流通性和保值升值性都比较占优势;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:您好;目前我们状况为：我和我对象还未领证，我在金融街、他在三里河上班，对象2020年购入西城区广外格调小区一居室一套，满贷303，目前市值应该能到800（这两年涨了一下），现在有考虑在领证前以我的名义（首房首贷）进行换房，主要目的：1.保值，2.改善至少两居室；现在我们纠结的方案：1. 如果广外我们这个小区还有增值空间，那就不换了，等待增值兑现，后期再换；

2. 因为过去两年涨了一些，若未来增值空间有限，那目前想置换更为保值的小区产品，如果置换的话，还款能力最多支持换总价900的房;3. 您觉得有符合的目标小区吗，不考虑学区，值得折腾这一趟换房吗？

A:回答:您好,感谢信任!格调小区在马连道属于区域排名前三的楼盘;阶段性涨幅还可,从投资角度,您有首套首贷资格,持有的盘涨幅还不错,应该精算资金把现有的房产套现出来加上手里的现金加仓,而不是换仓,

换仓是刚需或房子低于大盘涨幅的情况下才考虑;您们的这种情况加仓效率更优,结合自己的资金买入纯投资盘,吃板块的红利,买过来的房子可以出租,用租金抵一部分月供,这是比较稳健的方式,随着行业的发展和板块的红利兑现,很容易就能通过房产赚到钱,您们的第一套已经上对车了,中途不要下车继续买入即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

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03#北京楼市价值正在沙化

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