岭南新世界业主论坛

天河|天河公园

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读者情况：

Eason，您好。

一、自身情况：夫妻双方是新广人，均在国企单位，育有俩娃，家庭年收入合计80万。现广州有一套住房在白云嘉禾望岗岭南新世界板块（128平四房），另有一套在番禺广场小单间（48平）收租，每月收租2300左右。老人小孩的生活教育圈基本都在岭南新世界，夫妻俩工作地点也都在白云新城和设计之都区域。现在小孩逐级长大，老人想要搬出去住自在一些，保持一碗汤距离。

二、现有难题：我认为岭南新世界涨幅不大，没必要继续买在这里，所以想“住投分离”——租一套两房给老人住，买一套用来收租。但是目前手头有的资金勉强接近100万，而番禺广场那套房子高位站岗——买入价格125w，现在估计80万左右。

三、问题：1.是否现在适合买房？2.如果买房是否建议止损卖掉番禺广场的房子？

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Eason解答：

问题一：

如果是升级置换，低卖低买可以买，如果是降维置换，买卖的周期还可以拉长些。如果是刚需首套，可以继续观望，碰到急用钱的业主大刀砍，如果短期就有学位需求，非24年入学的就等等，24年入学的就尽早排队，学位爆的风险今年还会有。所以什么时候买房，没有固定答案，千人千答案。

问题二：

给你一个很理科生，很冷血的答案，这笔数是算得过来的，125万-80万=45万，卖出立马亏损45万。两套房均没有提及贷款，同时收入都还可以，我就假设你们都没有贷款了。

不卖番禺广场，乍一看租售比1：348，这在广州的租房比是很顶尖的表现，广州的平均水平去到1:1000，另外按80万算租金收益也有3.45%，与普通老百姓能接触的定存比，也很吸引，所以在置换不需要用到这80万的情况下，肯定是先留着收3.45%的利息，其次还可以能往后行情稍好的时候卖高点回多点本。

很多人会想，但如果是置换的时候需要用到这80万，比起需要多贷款80万的4.1%，在不算有可能回暖多卖的情况下显然是卖出比较划算，这是很多人的误区，因为80万的0.7%年息差是5600元，比起回暖部分，回暖5万，9年的息差都挣回来了，也就是说你可以用9年时间去等一个多卖5万。

从月供压力角度，多贷的80万月供增加4000，用租金抵消一部分，也就是增加了1700，相比你们的收入很小，同时你不像其他家庭，是很需要这80万作为首付款，我会建议你持有。

你提到岭南新世界128平4房，我猜是K区的北向四房，卖出大概是550，再加上手里的现金100，全款预算650。

买入标的在兼顾照顾你们通勤的情况下，沿着L2出发，也只能是海珠的二流板块，或者开车通勤白云比较方便的越秀学位区域为小北，如果你不打算鸡娃，不打算住小北的北秀花园这类标的，那么越秀海珠就pass了。

同时你提到老人小孩的生活教育圈基本都在岭南新世界，在白云要达到岭南新世界这种商学铁均衡水平的区域，只有云景+白云新城，倒不如直接在白云内部升级到最top板块-白云新城。

而如果在白云新城，除去萧岗的豪宅区，我的建议很具体了，就是万科瑧山府的134户型。目前不看白云山的110和134为6-7单价，看白云山的为7-8单价，186大面积溢价大，在之前南岭南新世界128平升级的条件下，考虑134户型即可，同时134户型的阳改房在另外一侧，有些隔离效果，如果老人家还是愿意出去住，同小区的金兰或者隔壁的隆康都是不错的选择。

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我是Eason，专注做广州楼盘真正观点独立的点评，让不同的人买到合适的房子。